実家の相続で絶対にやってはいけない7つ

話してもらうこと税理士

• 実家の税金は3つ。相続税は一番かからない
• 残り2つで数百万円変わる
• 名義は3年以内に決めないと過料

話してもらうこと税理士

• 税金は3つ：相続税（もらう時）、譲渡所得税（売る時）、固定資産税（持っている間）
• 基礎控除＝3,000万円＋600万円×相続人の数。3人なら4,800万円まで0円
• 配偶者は1億6,000万円まで非課税
• 実家の評価：土地は路線価か倍率、建物は固定資産税評価額
• 利益＝売値−親が買った値段−費用。利益にだけ税金
• 5%ルール：契約書がないと「買った値段＝売値の5%」扱い
• 固定資産税は家が建っていると6分の1。壊しても放置しても最大6倍

話してもらうこと税理士

• 売る時の特例には期限がある（3年目の年末）
• 固定資産税は毎年かかる。納付書は1月1日の名義人に届く
• 母が施設に入った時点で空き家
• 管理不全空き家→特定空き家→勧告で翌年から最大6倍
• 指導の手紙の段階で草刈り・応急処置をすれば避けられる

話してもらうこと税理士

• 決めるのは3つ：誰の名義か／誰が管理して費用を払うか／売るか残すか、いつまでに決めるか
• 母が住む家を子の名義にすると、3,000万円控除が使えない（住んでいる人の名義だけ）
• 母名義のまま→母が一人暮らしで亡くなる→相続した子が売る、が空き家特例の王道
• 一番いいのは親が元気なうちに親自身が売る
• 母が認知症になると売れない。家族信託などは司法書士回で
• 揉めたら「これから10年でかかる費用」を数字で出す

話してもらうこと税理士

• 共有で売ると全員が自分の持分で申告
• 空き家特例は1人ずつ使える。3人以上は1人2,000万円 ★
• 換価分割（売って分ける）：各自に譲渡所得税
• 代償分割（1人がもらい、他にお金を払う）：代償金に贈与税なし ★

話してもらうこと税理士

• 1つ目：親が買った時の書類。無いと5%ルール直撃
• 探すもの：売買契約書、領収書、ローンの契約書・返済予定表、建築請負契約書、権利証に挟まった見積書、通帳の振込記録 ★
• 2つ目：自分が払った片付け・解体の領収書
• 売るための片付け・解体は譲渡費用として引ける場合がある ★
• 相続税の計算では引けない
• 片付け業者に最初に「書類は全部残して」と言う

話してもらうこと税理士

• 相続登記は3年以内が義務、しないと過料 ★
• 2024年より前の相続は2027年3月末まで ★
• 分け方が決まらない時は相続人申告登記で期限を守れる ★
• 相続税がかかる家は10か月以内に申告
• 空き家の3,000万円特別控除：利益から3,000万円引ける
• 条件：昭和56年5月31日より前の建物／マンションでない／親が一人暮らしだった／相続後に貸していない・住んでいない／3年目の年末までに売る／1億円以下／耐震か解体して渡す ★
• 取得費加算の特例とはどちらか選ぶ ★
• 市役所の確認書が要る ★

話してもらうこと税理士

• 壊した翌年から固定資産税が最大6倍
• 解体費は相続税の計算で引けない ★
• 壊すのは買い手が決まってから。「引き渡しまでに売主が解体」の契約に
• タダで譲る：贈与税はもらう側、年110万円まで非課税
• 国庫帰属：建物は壊しておく、手数料と負担金が要る ★
• 相続放棄は全部か無しか。実家だけ放棄はできない
• 限定承認は税金の罠があり、実務ではほぼ使わない ★

話してもらうこと税理士

• 不動産業者（宅建士）：売れるか、いくらか、買い手がいるか
• 税理士：特例が使えるか、期限、税額、負動産の評価減 ★
• 司法書士：相続登記、相続人申告登記、相続放棄、家族信託、国庫帰属
• 解体・片付け業者：見積もりは3社
• 聞く順番：売れるか→税金と期限→名義と手続き