【警告】実家の相続で絶対にやってはいけない7つ税理士に聞いたら、売れない実家（負動産）は税金0円でも地獄でした

税理士の答え

• ①相続税：もらった時に1回。②譲渡所得税：売った時に1回。③固定資産税：持っている間ずっと毎年
• 普通の実家は①がかからず、②と③で損をする。今日の話の8割は②と③

税理士の答え

• 相続税は「遺産の合計」から「基礎控除」を引いて、残った分にだけかかる。基礎控除＝3,000万円＋600万円×相続人の数
• 設定家族なら母・長男・長女の3人で、3,000万＋600万×3＝4,800万円。遺産が4,800万円以下なら相続税は0円、申告もいらない
• さらに母がもらう分は1億6,000万円まで非課税（配偶者の税額軽減）。だから一次相続（父が亡くなった時）はほとんどの家で相続税が出ない

税理士の答え

• 土地は「路線価」（道路ごとに国が決めた1㎡あたりの値段、時価の8割くらい）。路線価がない田舎は「固定資産税評価額×倍率」
• 建物は固定資産税評価額そのまま。築40年の木造なら数十万〜200万円程度になっていることが多い
• 実家Aは土地1,000万＋建物100万＝1,100万円の評価。預金2,000万と足しても3,100万円で4,800万円以下→相続税0円
• 実家Bも評価はゼロにはならない。農地・山林は倍率方式で、売れない土地でも評価額がつく。ここは⑦の「負動産の評価減」で戻る

税理士の答え

• 税金がかかるのは「利益」だけ。利益＝売値−（親が買った値段＋買った時の費用）−売る時の費用
• 相続した家は「親が買った値段」を引き継ぐ。親が30年前に2,000万円で買っていれば、1,500万円で売っても利益はゼロ、税金もゼロ
• 問題は「親がいくらで買ったか分からない」家。契約書がないと、税務署は「売値の5%」を買った値段とみなす。これが5%ルール
• 実家Aを1,500万円で売る。契約書なし→買った値段は75万円扱い。売る費用50万円。利益1,375万円。税率20.315%（所得税＋住民税、5年超持っていた場合。相続の場合は親の持っていた期間も足す）で約279万円

税理士の答え

• 家が建っている土地は、固定資産税が6分の1に軽くなっている（住宅用地の特例、200㎡まで）
• 家を壊して更地にすると翌年からこの特例が外れる。放置して「管理不全空き家」「特定空き家」の勧告を受けても外れる。どちらも最大6倍
• 実家Bの固定資産税が年8万円なら、特例が外れると最大48万円★

税理士の答え

• 相続税0円は「税務署に用がない」だけ。②譲渡所得税の特例には期限があり、③固定資産税は毎年かかる。放置は「特例の権利を捨てながら税金を払い続ける」こと
• 売れる家の場合⑤で出る「空き家の3,000万円控除」は相続から3年目の年末まで。何もしないと279万円が戻ってくる
• 売れない家の場合年8万円の固定資産税＋火災保険★＋草刈り・除雪★＋帰省の交通費＝年20万円前後を払い続け、勧告で年60万円。10年で数百万円。相続税0円の家が一番払う

税理士の答え（特定空き家の固定資産税）

• 固定資産税の納付書は毎年1月1日の名義人に届く。県外の長男名義なら、住んでいなくても長男が払う
• 母が施設に入って家が空くと、その時点で「空き家」。放置して市から「管理不全空き家」の指導、それでも直さないと「特定空き家」に指定されて勧告。勧告を受けた翌年から住宅用地の6分の1がなくなり、固定資産税は最大6倍
• 実家Bなら年8万円→最大48万円★。長男は帰省もできないのに、母名義の時の6倍を払う
• 勧告の前に「助言・指導」の段階がある。ここで草刈り・屋根の応急処置をすれば6倍は避けられる。手紙が来たら放置しないのが一番の節税
• 母名義のままでも同じことは起きる。違うのは「誰の口座から出るか」だけ。だから名義を決める時に「空き家になったら誰が管理して、いくらかかるか」を先に決める（これが②）

税理士の答え（話し合って決める3点）

• (a) 誰が実家を相続するか＝誰の名義にするか
• (b) 誰が管理して、固定資産税や草刈りの費用を誰が払うか
• (c) 売るのか残すのか、いつまでに決めるか

税理士の答え

• 税金の面ではやめたほうがいい。自分が住んでいる家を売る時の「3,000万円控除」（居住用財産の特別控除）は、住んでいる人の名義でないと使えない。長男名義だと母が住んでいても使えない
• 母名義のまま母が一人暮らしで亡くなり、相続した子が売る→「空き家の3,000万円特別控除」が使える。これが王道
• 母が元気なうちに母自身が売るのが実は最強。居住用3,000万円控除に加えて、10年超持っていた家は税率が14.21%に下がる★。老人ホームに入った後でも、住まなくなって3年目の年末までに売れば使える★
• 売れない家の場合控除は関係ない。名義＝「最後に手放す費用を払う人」。県外の長男名義にすると、勧告や解体命令の宛先が長男になる。名義を決める前に「売れるか」を確かめる

税理士の答え（揉める時は数字で話す）

• 兄妹が「預金は半分ずつ、実家Bは兄」で揉める時は、実家Bの「これから10年でかかる費用」を数字で出す。年20万円×10年＋解体費で、預金の分け方が変わる
• 相続して、実家Bを1人に寄せる。引き受ける人に預金を多く分ける（代償分割なら贈与税なし★。③で詳しく）。解体費・国庫帰属の負担金を預金から出す前提で協議書を書く
• 一番いいのは親が元気なうちに親名義で手放すこと。親が売れば居住用3,000万円控除と10年超の軽減税率が使える。農地は農業委員会の許可が要るので時間がかかる。相続してから動くより1〜2年早く終わる。だから(c)は、親が元気なうちに家族で話しておく

税理士の答え

• 共有で売ると、全員が自分の持分で申告する。空き家特例は1人ずつ使えるが、3人以上だと1人2,000万円
• 売れる家の場合3人の共有で売ると、3人ともそれぞれ申告。空き家特例は使えるが、1人2,000万円ずつになる
• 分け方には税金の差がある。「換価分割」（売ってお金を分ける）は各自が譲渡所得税。「代償分割」（1人が家をもらい、他の人にお金を払う）は代償金に贈与税はかからない★。負動産を1人に寄せる時は代償分割が使いやすい
• 売れない家の場合「誰も要らないからとりあえず共有」が最悪。固定資産税の納付書は代表者1人に来る。国に引き取ってもらう制度（国庫帰属）は共有者全員で申請。1人に寄せて、費用は預金から出す取り決めを協議書に書く

税理士の答え（1つ目：親が買った時の書類）

• 5%ルールの直撃。実家Aなら契約書1枚で279万円が0円になる
• 探す書類：売買契約書、領収書、住宅ローンの契約書・返済予定表、建築請負契約書、登記の権利証に挟まった見積書。通帳の振込記録でも認められることがある★
• 片付け業者に「書類は全部残して」と最初に言う。遺品整理で真っ先に捨てられるのが書類

税理士の答え（2つ目：片付け・解体の領収書）

• 片付け費用は、売るための片付けなら「譲渡費用」として利益から引ける場合がある★。相続税の計算では引けない
• 解体費も、売るための解体なら譲渡費用★。放置した末の行政代執行の費用は引けない
• 領収書がないと何も引けない。片付け業者・解体業者の請求書は「誰が」「何のために」払ったかが分かる形で残す
• 目安：戸建ての片付けで50〜100万円★。売れない実家Bは「片付けたら100万円で売れた」がある。片付け費用は税金の経費であり、売れる家に変える投資

税理士の答え（期限は「3年」）

• 相続登記（実家の名義を親から相続人に変える手続き）は2024年4月から義務。相続を知った日から3年以内。しないと10万円以下の過料★。2024年より前に亡くなった親の家も対象で、2027年3月末が期限★
• 兄妹で分け方が決まらない時は、「自分が相続人です」とだけ届け出る「相続人申告登記」で期限を守れる★。分け方が決まったら、そこから3年以内に本当の登記
• 名義を決めるということは、「誰が税金を払い、誰が売り、誰が最後に手放す費用を負うか」を決めること。②で話し合ったことを、3年以内に形にする
• 期限はもう1つ。相続税がかかる家は10か月以内に申告。かからない家でも、売る時の特例は「3年目の年末」。つまり実家の相続は「3年」で動く

税理士の答え（空き家特例を丁寧に）

• 相続した親の家を売る時の「空き家の3,000万円特別控除」。利益から3,000万円引ける。実家Aなら利益1,375万円がまるごと消えて税金0円
• 条件：昭和56年5月31日より前に建てた家／マンションでない／亡くなった親が一人暮らしだった（老人ホーム入所は条件付きで可★）／相続してから貸したり住んだりしていない／相続から3年目の年の12月31日までに売る／売値1億円以下／耐震にするか壊して渡す（買主が翌年2月15日までに壊すのでも可★）
• 相続人が3人以上だと1人2,000万円に減る★。期限は2027年12月31日の売却まで★
• 相続税を払った人には「取得費加算の特例」（払った相続税を買った値段に足せる）。空き家特例とどちらか選ぶ★
• 市役所の「被相続人居住用家屋等確認書」が要る。売った後では取れない書類もある★

税理士の答え

• 解体費の目安は◯◯万円（庄内の見積もりで埋める★）
• 固定資産税：壊した翌年から6分の1の特例が外れる。売れるまで最大6倍を払う
• 相続税：解体費は相続税の計算で引けない（相続が起きた後の費用だから）★。「壊してから評価を下げる」はできない
• 空き家特例：壊して売るのは可。ただし壊すのは「買い手が決まってから」。契約で「引き渡しまでに売主が解体」にすれば、6倍の期間が最短になる
• 売れない家の場合壊しても土地が売れないなら、更地の固定資産税を払い続けるだけ。壊す前に「土地に買い手（隣地・集落・自治体）がいるか」「国庫帰属の要件に乗るか」を確かめる。国庫帰属は建物があると申請できないので、解体は「国庫帰属の審査に通る見込みが立ってから」

税理士の答え（壊さずに手放す出口）

• 個人から個人へタダで譲ると、税金がかかるのは「もらった側」（贈与税、相続税評価額で計算、年110万円まで非課税）。譲る側には税金なし
• 負動産は評価額が小さいので、もらう側の贈与税も小さいか0円になることが多い。ただし農地・山林は倍率方式で評価が残る。事前に計算して相手に伝えると話が進む
• 自治体や法人に寄付する場合は時価で売ったとみなされる「みなし譲渡」があるが、負動産なら時価が低く税金はほぼ出ない★
• 国庫帰属：審査手数料1筆1万4,000円、引き取り後の負担金は原則20万円（農地・山林は面積で変わる★）。建物は壊しておく。負担金は税金の経費にならない

税理士の答え（誰に何を聞くか）

• 不動産業者（宅建士）：売れるか・いくらか・買い手がいるか
• 税理士：特例が使えるか・期限・税額。相続税がかかる規模の家なら、負動産の評価を下げる。無道路地・不整形地・がけ地・地積規模の大きな宅地の評価減、農地・山林は倍率と区分の確認★。「売れない土地に相続税を払う」を防ぐ
• 司法書士：相続登記・相続人申告登記・相続放棄・家族信託・国庫帰属の手続き
• 解体業者・片付け業者：見積もり（3社）

税理士の答え（聞く順番）

• まず「売れるか」を不動産業者に聞く
• 次に「税金と期限」を税理士に聞く
• 最後に「名義と手続き」を司法書士に頼む
• 売れる家の場合値段が分かったら、3年目の年末より前に税理士に空き家特例が使えるかを確かめる